Jedna z nejčastějších otázek, kterou dostáváme hned při prvním kontaktu, zní:
„Kolik bude stát postavit dům o 120 metrech čtverečních?“
A odpověď? „Nevíme. Dokud nemáme projekt, je to jen střílení od boku.“
Představa, že lze cenu přesně říct jen podle plochy, je sice lákavá, ale nefunguje. Pojďme si vysvětlit proč.
Může být rozdíl ve stovkách tisíc i milionech, přestože mají dva domy stejnou podlahovou plochu.
Typ stavby: Bungalov vs. patrový dům
Konstrukční systém: Zdění, dřevostavba, montovaný dům
Skladby stěn a stropů, druh izolací
Založení na základových pasech vs. desce
Typ střechy: plochá, sedlová, valbová
Okna a dveře – plast, dřevo, hliník?
Technologie: rekuperace, tepelné čerpadlo, fotovoltaika?
Přípojky, vsakovací systémy, ČOV, retenční nádrže…
Bez projektu nevíme nic z toho. A čím víc „nevím“, tím víc přidáváte riziko a rezervy do rozpočtu.
Hrubý a velmi obecný odhad dnes říká:
Zděný dům bez technologií: cca 30 000 – 40 000 Kč/m²
Dům s moderními technologiemi a lepším standardem: 40 000 – 60 000 Kč/m²
Nízkoenergetické a pasivní domy: často i 50 000 Kč/m² a více
Ale to jsou jen modelové příklady, které mají k realitě výsledné ceny daleko.
Projektová dokumentace je základní nástroj pro výpočet přesné ceny stavby.
Z ní vypočítá rozpočet:
Stavební firma (cenová nabídka)
Rozpočtář (položkový rozpočet podle výkazů výměr)
Investor (porovnání více nabídek)
Bez projektu nikdy nevíte, co vlastně poptáváte.
Nevěřte „katalogovým ceníkům“ bez podrobností – jsou to jen marketingové návnady
Nenechte si udělat nabídku „na základě obrázku“ – to může vést k průšvihu
Vždy žádejte rozpočet až po zpracování dokumentace
Sledujte, jestli cena obsahuje DPH, dopravu, práce, materiál i přípojky
Tady je několik zásadních informací, které potřebujeme znát, abychom mohli přesně určit cenu projektu stavby rodinného domu – a u každé také důvod, proč zásadně ovlivňuje rozpočet:
Důvod: Terénní podmínky (rovina, svah), únosnost půdy, hloubka základů, dostupnost inženýrských sítí a místní regulativa (územní plán, CHKO, záplavová zóna…) výrazně ovlivňují náklady na založení stavby i technické řešení.
Důvod: Větší plocha = více materiálu, více práce, větší vytápěná plocha, větší střecha. Ovlivňuje to vše od výkopů až po omítky.
Důvod: Bungalov má větší základovou desku a střechu na stejnou podlahovou plochu než patrový dům. Suterén může přidat stovky tisíc. Garáž integrovaná vs. samostatně – velký rozdíl.
Důvod: Cihla, pórobeton, dřevo, železobeton – rozdílné ceny materiálu, práce i potřebné technologie. Rozdílné náklady i při stejném půdorysu.
Důvod: Tvar střechy zásadně ovlivňuje cenu stavby – čím je složitější (např. valbová, mansardová, s vikýři), tím více materiálu, práce a detailního provedení vyžaduje. Jednoduché střechy jsou levnější a snazší na realizaci.
Důvod: Plastová okna jsou levnější než hliníková. Dveře, obklady, baterie – cena se může lišit násobně podle zvoleného standardu.
Důvod: Tepelné čerpadlo + rekuperace + FVE mohou znamenat až statisíce navíc oproti klasickému elektrokotli. Ale s návratností.
Důvod: Pokud jsou přípojky v dosahu, náklady jsou relativně nízké. Pokud ale je potřeba vsakovací jímky, retenční nádrže nebo čistička, cena roste.
Důvod: Nízkoenergetický nebo pasivní dům vyžaduje kvalitnější izolace, okna, řízené větrání. Výrazně dražší projekt i realizace – ale menší provozní náklady.
Důvod: Francouzská okna, arkýře, zalomené půdorysy, stropy ve dvou úrovních, galerie… Každý designový prvek = víc práce, víc technického řešení = víc peněz.
🟩 Shrnutí:
Bez těchto informací nemůže žádný projektant, rozpočtář ani stavební firma připravit smysluplnou cenu. A pokud vám někdo tvrdí opak, pravděpodobně vás čeká nepříjemné „překvapení“ při realizaci.
Kolik stojí průměrná stavba rodinného domu v ČR v roce 2025?
Bez DPH a technologií cca 4–6 miliony Kč za běžný dům do 120 m². Ale rozdíly jsou obrovské.
Kolik stojí postavit dům svépomocí?
Můžete ušetřit 20–30 % na pracích, ale jen pokud víte, co děláte. Bez projektu to ale stejně nezačne.
Kdy má smysl řešit cenu stavby?
Až máte hotový alespoň projekt ke stavebnímu povolení (DSP). Ještě lépe s výkazem výměr.
Pomůže mi architekt určit cenu?
Částečně ano, ale přesný rozpočet vám dá až rozpočtář nebo stavební firma – podle konkrétní dokumentace.
Co když projekt zatím nemám?
Začněte s architektonickou studií a návrhem. Už v této fázi vám můžeme říct, jakým směrem se vydat.
Jak dlouho trvá zpracování projektu?
Pro klasický RD cca 2–3 měsíce dle složitosti, vytíženosti úřadů a požadavků na profese (PBŘ, statika apod.)
Můžu si stáhnout nějaký projekt zdarma a zjistit cenu?
Můžete – ale stejně nebude odpovídat vaší lokalitě, pozemku ani legislativním požadavkům. Takže ne.
Jasně, někdo vám může říct „něco kolem 5 milionů“, ale to je spíš horoskop než stavební rozpočet.
Chcete znát přesnou cenu stavby? Nejdřív potřebujete přesný projekt.
A s tím vám v MTprojekt rádi pomůžeme. Navrhneme, spočítáme, vyřešíme.
