Rozvoj území: Komplexní návrhy pro efektivní využití pozemků

Velké území znamená velké příležitosti, ale i velkou zodpovědnost

Máte ve vlastnictví nebo ve správě rozsáhlý pozemek? Nebo jste developer, který koupil několik hektarů půdy a plánuje zde výstavbu rodinných či řadových domů, případně menší bytové domy?

Právě zde začíná důležitý proces rozvoje území a parcelace, kdy z „jednoho velkého pole“ vzniká nová čtvrť nebo zástavba, často s desítkami stavebních parcel, příjezdovými komunikacemi, veřejnou zelení, chodníky, parkovišti i sítí přípojek.

Bez promyšleného řešení může projekt ztroskotat na banalitách – nedostatečné šířce komunikace pro hasiče, nemožnosti napojit kanalizaci, nebo třeba na tom, že budoucí obyvatelé budou parkovat po trávníku.

Komplexní návrh rozvoje území je klíčem k úspěchu – a my vám s tím pomůžeme.

1️⃣ Územní plán, regulační plán a územní studie – základ pro velké celky

U parcelace velkých ploch hraje územní plán obce naprosto zásadní roli. Pokud obec chce růst, obvykle má v územním plánu vyčleněny tzv. plochy rozvojové, například:

• BI – bydlení individuální (rodinné domy),

• BV – bydlení v bytových domech,

• VS – plochy smíšené,

• OV – občanská vybavenost.

V případě větších území často vstupuje do hry i:

• regulační plán – který detailně určí např. uliční čáry, počet podlaží nebo tvary střech,

• nebo se na území zpracovává územní studie, kde se řeší, kolik parcel vznikne, kde budou komunikace, jak se vyřeší dešťová voda, veřejná prostranství či cyklostezky.

Bez těchto dokumentů nelze parcelovat ani prodávat pozemky k výstavbě.

▶️ Tip pro investory a developery:

Nečekejte, až to vyžádá obec – často sami zpracujeme územní studii, kterou obec následně schválí a umožní realizaci.

Informační web územního plánování

2️⃣ Komunikace, dopravní řešení a technická infrastruktura

Velké území vyžaduje pečlivě navrženou komunikační síť:

• vozovky dostatečné šířky pro požární techniku,

• chodníky, případně cyklopruhy,

• parkovací stání pro rezidenty i návštěvy.

K tomu se přidává celý soubor inženýrských sítí:

• hlavní kanalizační sběrač + šachty na napojení budoucích domů,

• rozvody pitné vody,

• elektrické kabely (často VN i NN),

• veřejné osvětlení,

• optické kabely internetu.

Díky kvalitnímu návrhu se vyhnete tomu, že bude nutné později silnice znovu rozkopávat kvůli „zapomenuté“ chráničce na optiku nebo přeložce plynu.

3️⃣ Dešťová voda a retenční opatření

Dnešní legislativa i klimatické změny tlačí na maximální vsakování dešťové vody na pozemku. U velkých území tak často projektujeme:

• retenční nebo retenčně-akumulační nádrže,

• otevřené průlehy,

• dešťové zahrady,

• vsakovací galerie.

Tyto prvky snižují zatížení městské kanalizace a přispívají k udržitelnému rozvoji. Navíc jsou už dnes často podmínkou pro kladné stanovisko vodoprávního úřadu.

4️⃣ Veřejná prostranství a přidaná hodnota pro obyvatele i obec

Správně navržený rozvoj velkého území vždy počítá s:

• veřejnou zelení – parčíky, dětská hřiště,

• prostorem pro lavičky, odpadkové koše,

• případně i pro komunitní zahrádky nebo fitness prvky.

Díky tomu území nejen „prodáte jako stavební parcely“, ale vytvoříte kvalitní prostředí, kde se lidem bude dobře žít. A to znamená vyšší zájem kupců i lepší ceny parcel.

5️⃣ Parcelace a příprava pro prodej jednotlivých stavebních pozemků

Na základě územní studie a schválení obcí či městem pak navrhneme geometrický plán, který rozdělí území na jednotlivé stavební parcely.

Ty pak můžete:
✅ prodat budoucím stavebníkům,

✅ nebo na nich sami stavět rodinné či řadové domy a prodávat je jako hotové nemovitosti.

Důležité je už teď myslet na:

• příjezd ke každé parcele,

• napojení přípojek (voda, kanalizace, elektřina),

• možnost budoucího rozšíření (např. další etapy zástavby).

• Katastrální mapa

6️⃣ Co všechno vám zajistíme my jako projekční kancelář

MTprojekt vám zajistí celý proces:
✅ územní studii a její projednání s obcí,

✅ návrh komunikací, sítí, zeleně a retenčních opatření,

✅ projekt pro územní rozhodnutí a stavební povolení,

✅ geometrické plány pro parcelaci,

✅ technický dozor při realizaci.

Díky tomu nemusíte jednat s desítkami specialistů, ale vše vyřešíte s jedním partnerem, který koordinuje celý projekt.

Rozvoj území – MTprojekt

Často kladené otázky

Jak dlouho trvá příprava rozvoje velkého území?

Územní studie zpravidla 2–4 měsíce. Následuje projednání s obcí a dotčenými orgány (cca 3–6 měsíců). Samotná dokumentace pro stavební povolení a povolovací procesy pak dalších 4–8 měsíců.

Kolik vznikne parcel na 2 hektarech?

Záleží na územním plánu (zastavitelnost, minimální velikost parcel). Např. při min. 700 m² na dům může vzniknout cca 25 stavebních parcel + plocha komunikací a zeleně.

Kdo platí inženýrské sítě a komunikace?

V případě developerských záměrů investor. Často si ale obec s investorem dohodne smlouvu, kde mu část nákladů (např. veřejné osvětlení nebo zeleň) kompenzuje.

Potřebuju souhlas sousedů pro parcelaci?

Pro samotné geometrické rozdělení parcely ne, ale pro následnou výstavbu komunikací či kanalizace, která zasahuje na sousední pozemky, ano.

Co když na pozemku vede vysoké napětí?

Musí se dodržet ochranné pásmo (typicky 7–10 m od krajních vodičů) a do toho nelze stavět domy, jen např. parkoviště nebo zeleň.

Umíte zajistit i marketing a vizualizace pro prodej parcel?

Ano, součástí našich služeb jsou i 3D vizualizace budoucí zástavby, které pak můžete použít na webech nebo billboardech.

Jak je to s dešťovou vodou u velkých území?

Stavební úřady dnes běžně vyžadují vsakovací nebo retenční řešení přímo na pozemku, aby se nezahlcovala městská kanalizace.