Stavba rodinného domu začíná výběrem vhodného pozemku. Správně zvolený pozemek vám ušetří nejen peníze, ale i spoustu starostí v budoucnu. V tomto článku si podrobně rozebereme, na co si dát pozor při výběru – od dostupnosti inženýrských sítí, přes orientaci pozemku, až po náročnost terénu.
Dostupnost inženýrských sítí (elektřina, voda, kanalizace, plyn, internet) je základní předpoklad pro to, aby se vám na pozemku dobře stavělo.
Elektřina: Ověřte u distributora, zda je na pozemek možné zřídit přípojku. Zjistěte její kapacitu, případně náklady na vybudování.
Voda a kanalizace: Nejideálnější je připojení na veřejnou síť. Pokud není, čekají vás studna a ČOV (čistírna odpadních vod), což navýší rozpočet.
Plyn: Už dnes není vždy nutností, ale uvažujte, jestli jej chcete. V některých lokalitách plyn chybí.
Internet a telefon: Zkontrolujte dostupnost optiky nebo alespoň stabilního připojení.
Přístup k sítím se odráží nejen na komfortu, ale i na rychlosti a ceně povolovacího procesu.
Správná orientace pozemku (a budoucího domu) ovlivní světlo, teplo i vaše účty za energie.
Ideálně: obytné místnosti orientujte na jih a západ – využijete maximum denního světla a v zimě i sluneční zisky.
Sever: vhodný pro technické místnosti, chodby, garáže.
Východ: skvělé pro ložnice, které se ráno prohřejí, ale odpoledne nejsou přehřáté.
Pozor také na okolní zástavbu, vzrostlé stromy a terénní nerovnosti, které mohou stínit.
Na první pohled může svažitý pozemek působit romanticky, ale počítejte s dražšími základy a často složitějším řešením přístupu.
Rovinatý pozemek znamená snazší zakládání stavby a levnější výstavbu.
Svažitý terén vyžaduje větší investice do zemních prací, opěrných zdí a někdy i složitější drenáže.
Nepodceňujte geologický průzkum, který odhalí únosnost půdy, hladinu spodní vody a případná rizika radonu.
Bez dobrého příjezdu a napojení na komunikaci je pozemek často prakticky nevyužitelný. Ověřte si, zda:
má pozemek zajištěný přístup z veřejné komunikace (pokud ne tak ideálně přímo vlastní cestou nebo věcným břemenem),
není příliš daleko od zastávek MHD nebo základní občanské vybavenosti.
Než podepíšete kupní smlouvu, prověřte územní plán obce. Ten určí, zda na pozemku můžete stavět, co přesně a v jakých parametrech (výška, zastavěnost, typ stavby).
Seznam možných problémů na pozemku
✅ Chybějící nebo vzdálené inženýrské sítě
– Nutnost dlouhých přípojek, vysoké náklady na připojení elektřiny, vody, kanalizace, plynu.
– Nemožnost připojení na plyn, nebo nutnost řešit studnu a ČOV.
✅ Špatné dopravní napojení
– Pozemek nemá přístupovou cestu z veřejné komunikace, nebo jen přes cizí pozemky bez věcného břemene.
– Úzká cesta, neschůdný terén, v zimě neprůjezdné.
✅ Územní plán zakazuje stavbu RD
– Pozemek může být vedený jako zemědělská půda, rekreační oblast nebo ochranné pásmo.
✅ Nevhodná orientace ke světovým stranám
– Dům by musel mít obytné místnosti na sever, což znamená méně světla a vyšší náklady na vytápění.
✅ Složitý terén
– Příliš velký sklon vyžaduje drahé základy, opěrné zdi nebo terénní úpravy.
– Riziko sesuvů.
✅ Vysoká hladina spodní vody
– Způsobuje komplikace při stavbě základů, může znamenat nutnost odvodnění.
– Riziko zaplavování sklepů.
✅ Geologické problémy
– Nestabilní nebo málo únosné podloží (jíly, navážky, skalnaté podloží) vyžaduje speciální zakládání.
✅ Výskyt radonu
– Vyšší radonový index znamená povinné stavební opatření proti pronikání radonu (zvláštní izolace).
✅ Staré sítě a zátěže
– Na pozemku mohou být staré kanalizační nebo energetické vedení, která omezují stavbu.
– Nebo dokonce ekologická zátěž (skládky, staré studny, sudy apod.).
✅ Stínění okolní zástavbou nebo vegetací
– Sousedi mají vzrostlé stromy nebo patrové domy, které váš dům zastíní.
✅ Omezení ochrannými pásmy a regulativy
– Blízkost lesa, dráhy vysokého napětí, plynovodu nebo chráněného území, kde platí stavební omezení.
✅ Právní vady
– Pozemek zatížený exekucí, zástavou, nebo s nejasnými vlastnickými vztahy.
– Někdy se objeví i věcné břemeno užívání, které vás může dost omezovat.
✅ Problémové sousedské vztahy a hluk
– Průmyslové provozy nebo hlučné podniky v okolí, případně konfliktní sousedi.
Kolik stojí připojení pozemku na sítě?
Záleží na vzdálenosti přípojek a podmínkách. Elektrika může stát od 15 000 Kč výše, voda a kanalizace desítky tisíc, plyn podobně.
Je problém stavět na pozemku bez kanalizace?
Není, ale musíte řešit vlastní ČOV, případně jímku. Vyžaduje to víc administrativy i investic.
Jak zjistím radonový index?
Pro konkrétní pozemek ho zjistíte z radonového mapování nebo při geologickém průzkumu.
Co když soused má věcné břemeno průchodu přes můj pozemek?
Zjistěte přesný rozsah a zvažte, zda vám to nebude komplikovat život či zhodnocení pozemku.
Má význam orientovat dům podle světových stran?
Určitě, šetří to energie a zvyšuje komfort bydlení. U nás to v projektech zohledňujeme automaticky.
Potřebuji pro koupi pozemku už projekt domu?
Ne, ale doporučujeme konzultaci s projektantem, aby se vybraný pozemek pro váš záměr hodil.
Co dělat, když územní plán zakazuje stavbu rodinného domu?
Buď hledat jiný pozemek, nebo zkusit změnu územního plánu – ta ale může trvat i roky a bez garance výsledku.
